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风险提示：利率下行超预期，代理人规模下滑超预期，保障型产品销售不及预期。房地产12月金股：大悦城事件：公司2019年三季报披露，本期实现营业收入40.62亿元，同比下降4.85%，本期实现归属于上市公司股东的净利润5.04亿元，同比增长70.64%。2019年前三季度，公司实现营业收入223.32亿元，同口径同比上升68.28%，实现归属于上市公司股东的净利润24.35亿元，同口径同比增长47.08%。

公司费用率分析：当期销售费用率为10.9%，与去年同期基本持平；当期管理费用率为4.99%，相较于去年同期下降约1PCT，为近五年新低，体现了公司管理改善的积极成效当期销售费用率为10.9%，与去年同期基本持平。销售费用为40.4亿元，同比去年同期上涨31.37%，主要系公司营销系统转型升级加大终端投入所致。

以套内面积交易，得房率和使用面积的透明化和规范化，也能让购房者获得更多主动权。比如，不同的楼盘，在同样的建筑面积下，是不是得房率更高和使用面积更大的房源，更受购房者青睐？这意味着购房者的主动选择权在强化，能进一步倒逼开发商在建筑和设计房屋时，主动提高得房率和使用面积，以提升在楼盘售卖市场中的竞争力。

更重要的是，在租赁交易中，房主占据了主导权，租户毫无话语权。张大伟说，国家地区出台了很多很多鼓励租赁的政策，但不论是租售同权中的入学权、还是租金抵扣个税，都依托于房主让渡部分权益，对于房主占据绝对话语权的租赁市场，这些政策也让租户付出更多。

坚定看好公司受益5G全周期建设，预计明年受益于5G建设+换机潮+机壳ASP提升。我们判断5G投资会按照基站端—网通全产业链—终端逻辑演绎，网通整体向400G升级需求有望大幅提升，大量流云服务需求带动服务器数据中心成长。1）通讯网络设备掌握全球主流客户，有望受益于5G全周期建设，预计明年景气从基站建设向全通信市场延伸；2）云服务设备呈增长态势，受益于拓展电信运营商客户，在云计算/5G/AI/IOT/边缘计算的推动下，数据流量大幅度增长；3） 5G机壳价值量提升，预计新2H20 iPhone将支持5G，金属中框设计改变结构复杂，新增挖槽/注塑/蓝宝石或玻璃表盖填充， 预计金属中框与机壳单价将显著提升。

经营活动现金流流出额小幅增加，未来可转债发行将增强公司资金优势公司收现比为0.6082，同比下降12.4个百分点；同期公司付现比为0.8375，同比下降8.01个百分点。同期经营活动产生现金流净流出0.82亿，较前值扩大0.12亿。2019年9月底公司资产负债率为44.87%，较年初增长13.51个百分点，主因项目前期推进下公司短期运营负债与银行借款有所提升。公司年中公告拟发行不超过2.3亿元的可转换公司债券，如顺利发行可使公司的流动资金得到补充，改善公司整体现金流结构，有效降低公司资金压力，保证项目顺利实施。